近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了立體機械停車位的歸屬問題，由于現(xiàn)有法律法規(guī)未作明確規(guī)定，因此成為實踐難題。

　　機械停車位是一個移動的非獨立空間，它必須依靠機械的整體運行和空間的交換來達(dá)到個體車位使用的目的，而在權(quán)屬意義上的停車位是一個固定的獨立空間，有具體的界線范圍，包括建筑面積和建筑高度方面的要求，兩者有較大程度上的區(qū)別。

　　《物權(quán)法》第六章第七十四條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。對商品房項目整體而言，項目經(jīng)過規(guī)劃管理等政府主管部門批準(zhǔn)，獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、土地權(quán)屬證明，出讓金足額繳清，具備開工和銷售條件后，開發(fā)商即可銷售其所開發(fā)的房產(chǎn)，關(guān)鍵是如何規(guī)范銷售行為和確認(rèn)權(quán)利歸屬。

　　筆者試提出五種解決方案：

    方案一：****由開發(fā)商負(fù)責(zé)整體維護(hù)保養(yǎng)，采用出租車位的方式實現(xiàn)收益，擁有整體獨立產(chǎn)權(quán)；方案二：由某個業(yè)主單獨購買整體車位，并負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，采用出租的方式實現(xiàn)收益，擁有整體獨立產(chǎn)權(quán)；方案三：按機械組銷售，按組擁有產(chǎn)權(quán)；方案四：按單個機械停車位銷售，按組確權(quán)，機械組內(nèi)各車位業(yè)主之間共同享有產(chǎn)權(quán)；方案五：按單個機械車位銷售，作為附注內(nèi)容分別與所購買的房產(chǎn)單元辦一本產(chǎn)權(quán)證。

　　前四種方案皆為解決機械停車位歸屬問題的可行方案，其中****、二種方案產(chǎn)權(quán)主體是開發(fā)商或某個業(yè)主等單個主體，是權(quán)屬界定**便捷的方案，使用者只要按期繳納租金**行，實際上等于開發(fā)商把個體機械停車位50年的使用權(quán)分期出賣從而收取對應(yīng)期限內(nèi)的車位****。但由于現(xiàn)實中開發(fā)企業(yè)多選擇按個銷售機械停車位并且一次性收取車位****，所以第三、四種方案可以考慮，第四方案組內(nèi)業(yè)主之間的共同共有與一般意義上的其他房產(chǎn)的共同共有一定區(qū)別，銷售或申請辦理權(quán)屬登記時可集體約定今后若發(fā)生轉(zhuǎn)讓可互不需其他共同共有業(yè)主同意，這樣既方便業(yè)主又規(guī)范了機械停車位的歸屬。第五種方案有一定局限性，主要體現(xiàn)在沒有購買住宅或其他用途房產(chǎn)的業(yè)主無法實現(xiàn)所購機械停車位辦理權(quán)屬證明的目的。

　　根據(jù)原建設(shè)部公布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》****十條，“房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界定的部分為基本單元進(jìn)行登記�！惫P者認(rèn)為，權(quán)屬不應(yīng)以沒有具體權(quán)屬界限的單個機械停車位為單位確權(quán)，而應(yīng)按有一定權(quán)屬界限的獨立機械組作為**小權(quán)利歸屬單位。這樣按單個機械停車位銷售，按組確權(quán)，組內(nèi)各機械停車位業(yè)主權(quán)屬為共同共有，應(yīng)是解決機械停車位歸屬難題的比較合理而現(xiàn)實的操作方案。

（作者單位：福建省廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局）